河北快3

時間︰2020-02-20 19:48:54 來源(yuan)︰經濟參考報

當前,國內房(fang)地產行業集中(zhong)度不斷(duan)提升,房(fang)企優勝(sheng)劣(lie)汰趨勢正(zheng)在(zai)加速。數據顯示,2019年330家房(fang)企破產,百強房(fang)企整體業績也未cong)you)明(ming)顯提升。今年,各梯隊房(fang)企門檻進一步jiao)嶸  婺7fang)企擴容放緩,新(xin)增千億(yi)房(fang)企數明(ming)顯下降,近(jin)4年來房(fang)企整體的目標完成(cheng)率水平也逐(zhu)年降低。

房(fang)企兩極分(fen)化(hua)現象(xiang)加劇(ju)

1月13日(ri)下午,世茂集團與福晟集團聯(lian)合宣布,世茂集團收購福晟集團的87個項目,成(cheng)為2020年首個大(da)型收並購事件,甚至(zhi)被稱為“世紀(ji)大(da)並購”。在(zai)業內看(kan)來,房(fang)地產行業正(zheng)由高速發展時期進入橫盤(pan)期,加之2019年融資監管政策(ce)收緊,眾多房(fang)企所面臨的生存壓力(li)史無前例。

隨著行業集中(zhong)度的不斷(duan)提升,行業頭部(bu)格局不斷(duan)穩固,2019年房(fang)企TOP30門檻值已超千億(yi)。與此同時,留給中(zhong)小企業的機(ji)會(hui)卻越來越少,並且地產行業的容錯度降低。針對(dui)世茂集團收購福晟集團事件,億(yi)翰智庫相關分(fen)析人士指(zhi)出(chu)︰“本次交易的被收購方福晟集團,曾經也是穩健經營的典範(fan),但在(zai)瞬息萬變的行情之下,連續(xu)踏空節奏,加上應對(dui)失當,最終釀(niang)下今日(ri)的苦(ku)果。”

行業整體規模增速也在(zai)顯著放緩,百強房(fang)企規模增長“失速”。2019年12月,房(fang)企進一步加大(da)供貨力(li)度和(he)營銷力(li)度,以沖刺年終業績,百強房(fang)企權益銷售(shou)金額環比增長18.3%至(zhi)9903.4億(yi)元(yuan),創(chuang)全年單月規模新(xin)高。然而(er),多家市場機(ji)構統計顯示,真實情況並不如(ru)企業業績增速反cong)車de)那(na)麼樂觀,企業實際去化(hua)表現普遍不及(ji)預期。權益口徑duan)攏 僨糠fang)企2019年全年累計銷售(shou)金額同比增長6.5%,不及(ji)2017年的40.5%和(he)2018年的35.1%。

與此同時,2019年全年,數百家房(fang)地產企業宣告(gao)破產的nan) 徊揭yin)發市場關注(zhu)。中(zhong)國指(zhi)數研(yan)究(jiu)院的統計顯示,截至(zhi)2019年11月,在(zai)人民法院公(gong)告(gao)網,以“房(fang)地產+破產文(wen)書”為關鍵字可檢(jian)索出(chu)來400多條破產文(wen)書,以企業為單位來看(kan)的話,剔除部(bu)分(fen)重復(fu)企業及(ji)非(fei)房(fang)地產企業,共計330家房(fang)企發布了破產相關文(wen)書。

中(zhong)指(zhi)院相關分(fen)析人士指(zhi)出(chu),發布破產文(wen)書的房(fang)地產企業主要分(fen)布于(yu)長三角與珠三角城市群,上述兩個區域(yu)佔總數量的43%。中(zhong)指(zhi)院分(fen)析人士認為,“一方面,熱點城市及(ji)城市群,吸引(yin)了大(da)量房(fang)地產開發企業進入,區域(yu)競爭激烈,地方小微房(fang)企生存更(geng)加艱難;另一方面,長三角及(ji)珠三角投資及(ji)借貸熱度高,借貸糾(jiu)紛以及(ji)公(gong)司注(zhu)銷破產更(geng)加頻繁。”

融資困境疊(die)加企業經營壓力(li)

“對(dui)破產企業進行核實後(hou),我(wo)們發現房(fang)企大(da)多為當地開發企業,很多糾(jiu)紛為破產和(he)解以及(ji)再次啟(qi)動(dong),相比小企業而(er)言,部(bu)分(fen)規模相對(dui)較大(da)的房(fang)企,因戰略定位、多元(yuan)擴張、項目銷售(shou)等問題(ti),資金鏈也出(chu)現zhi)宋侍ti)。”中(zhong)指(zhi)院方面表示。

根據中(zhong)指(zhi)院對(dui)企業深陷困境原因分(fen)析研(yan)究(jiu),房(fang)企面臨破產主要有(you)兩方面原因︰一方面,企業自身管理制度落後(hou)、運營效率較低、產品缺乏競爭力(li)、布局單一,在(zai)市場火(huo)熱的上行期階段,企業的nan)shou)業績快速增長,掩蓋自身“內功”先天不足(zu)的缺陷。同時,規模化(hua)也對(dui)企業自身管理提出(chu)更(geng)高的要求,企業並沒有(you)及(ji)時優化(hua)應對(dui)挑戰。一旦市場進入平穩或下行期,企業的競爭力(li)短(duan)板就(jiu)會(hui)凸顯出(chu)來,銷售(shou)去化(hua)以及(ji)融資等問題(ti)將形成(cheng)較大(da)壓力(li)。

另一方面,部(bu)分(fen)房(fang)企前期的業績高增長促使企業自信(xin)心急劇(ju)擴張,在(zai)業務發展方面速度過快,激進的多元(yuan)化(hua)拓展拖累了企業的發展速度。

“作為一個資金密集型行業,房(fang)地產開發需要大(da)量資金支(zhi)持,一旦運轉中(zhong)的環節出(chu)現資金問題(ti),多米諾效應被觸發,將迅gan)俾櫻 賈zhi)房(fang)企經營困頓(dun)甚至(zhi)倒閉破產。”中(zhong)指(zhi)院方面分(fen)析指(zhi)出(chu),2019年,信(xin)用評級較高的大(da)型房(fang)企資金優勢更(geng)加明(ming)顯,而(er)部(bu)分(fen)小型房(fang)企資金承壓,短(duan)期資金風險顯著增加。“房(fang)企仍需要從(cong)經營上做(zuo)好地產主業,優化(hua)債(zhai)務結構,降低杠桿(gan)比例,平穩發展才能持zhi)鎂  !/p>

在(zai)政策(ce)調控較緊的當下,尤(you)其是融資端不斷(duan)收緊,融資成(cheng)本水漲船高,現金流更(geng)是重中(zhong)之重。億(yi)翰智庫方面也認為,“收並購浪潮來襲,也體現出(chu)當下地產行業之艱難。對(dui)于(yu)進入發展困境的房(fang)企而(er)言,或多或少都有(you)自身的原因。”

2019年,全國範(fan)圍多個城市取消或放寬了落戶限制。業內預計,至(zhi)少未來2-3年城鎮化(hua)速度仍能保持,基本置業需求仍在(zai),住宅開發仍有(you)增長空間。億(yi)翰方面認為,房(fang)地產企業在(zai)精進主業的基礎上,可結合本身基因和(he)資源(yuan)情況,適度投入部(bu)分(fen)地產相關的多元(yuan)化(hua)業務作為長期戰略,但一定要注(zhu)意(yi)多元(yuan)化(hua)的投入也要遵守(shou)聚焦原則(ze),同時平衡(heng)好主業與其他業務的結構關系。

2020年房(fang)企規模預計穩中(zhong)有(you)升

近(jin)幾年,房(fang)企紛紛涉足(zu)長租公(gong)寓、養老地產、文(wen)旅地產相關領(ling)域(yu),也有(you)房(fang)企進軍(jun)新(xin)能源(yuan)汽(qi)車、機(ji)器(qi)人制造、汽(qi)車零(ling)部(bu)件制造等非(fei)地產領(ling)域(yu)。上述中(zhong)指(zhi)院方面分(fen)析人士表示,“房(fang)企要對(dui)自身的財力(li)、物力(li)、人力(li)有(you)著系統規劃,促進業務及(ji)品牌的協(xie)同發展,形成(cheng)系統運營合力(li),否則(ze)新(xin)涉足(zu)業務不僅短(duan)期難見效益,主業的發展也會(hui)受到拖累。”

行業人士指(zhi)出(chu),受市場下行和(he)調控不放松影響,我(wo)國房(fang)地產企業正(zheng)在(zai)面臨費用率提升、負債(zhai)率升高、短(duan)期償債(zhai)能力(li)下滑的困境,尤(you)其中(zhong)小型房(fang)企,仍將面臨一定的盈(ying)利和(he)資金壓力(li)。

未來,在(zai)融資監管全方位趨緊的na)榭魷攏 幸搗fen)化(hua)將會(hui)持zhong)xu)加劇(ju)。業內普遍認為,雖(sui)然目前房(fang)地產市場整體去化(hua)壓力(li)尚存,但行業將保持長期平穩發展的市場環境已趨于(yu)明(ming)朗。預計2020年企業整體規模將維(wei)持穩中(zhong)有(you)升的增長態(tai)勢。行業競爭加劇(ju)下,百強房(fang)企內部(bu)的分(fen)化(hua)格局也將進一步持zhong)xu)。

在(zai)市場去化(hua)承壓的背景下,企業的發展重心逐(zhu)漸(jian)由“增量角逐(zhu)”轉向“提質增效”,未來業績規模的增長不能簡單依賴(lai)于(yu)供貨量的加大(da),企業戰略布局、組織管控、品牌建設(she)等綜合實力(li)的提升將是房(fang)企未來工(gong)作的重中(zhong)之重。

“尤(you)其是中(zhong)小型房(fang)企布局相對(dui)集中(zhong),很難平衡(heng)區域(yu)風險。因此,適度降低杠桿(gan)比例,放緩增長節奏,能夠有(you)效規避(bi)現金流風險。”億(yi)翰智庫方面指(zhi)出(chu),當下lu)fang)地產行業的競爭格局與以往大(da)有(you)不同,合作是當下lu)fang)企生存和(he)競爭的主要形式,合作的本質是優勢交huan)唬 獻韉哪康氖峭晟譜暈wo)的資源(yuan)矩陣。

編輯︰郭夢涵(han)

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